(苦读书 www.kudushu.org) 第三百九十七章环球地产
……
“你的报告我看了，很不错。不过，我这里有几个问题，希望你能够解答一下。”
“您请说！”
郭守云点头后，“第一，你是如何判断华夏房地产市场会在未来十年内持续增长？要知道你的竞争者普遍认为，目前华夏内地房地产太火爆了，地王频出。一二线城市的房价已经超越了普通白领月薪的一倍，甚至更多。因此，最多三到五年，就会上演‘日本式的房地产泡沫’并最终导致整个行业的低迷！”
“房产价格的变化与国家经济息息相关。而判断一个国家经济好坏的主要标准包括：国民资产总值、固定资产投资、居民可支配收入、居民消费价格指数、外贸总额、股市等主要几个方面。”
“过去十年，华夏在GDP方面增长了4倍，由92年的4931亿到2002年的14705，平均增长率超过12%。固定资产投资总额，由92年的5217亿华夏币，增加到现在的36917亿华夏币，增长了7倍！居民可支配收入，从92年的830华夏币，增加到现在12037华夏币，增加了15倍。居民消费价格指数、外贸总额、股市总额、工业资产投资，城乡收入与支出等等，都有了十倍以上的提升。”
“相比之下，华夏房地产的价格，自从海~南房地产泡沫之后，进入了六年的低迷期。直到98年才重新恢复增长。四年的时间，相对于每年上千万涌入城市的新居民来说，这仍然是一个巨大的卖方市场。现在说崩溃，还太早了。事实上，在我看来，只要华夏经济在不断的发展，这个市场就不会崩溃。而现在华夏经济正是如火如荼的时候，不仅没有任何崩溃的迹象，反而因为世界经济的恢复，发展的更快了。”
郭守云点了点头，看着这个自信的女人，微笑道：“你知道现在西方可是很流行华夏崩溃论，尤其在华夏入市之后。甚至很多国内的经济学家，也认为入市会打击华夏本土的制造业，造成经济崩溃。”
“不。我并不这么认为。加入世贸组织，虽然降低了华夏部分工业品的进口关税，但得到的是参与世贸组织贸易规则的制定，以及更公平的国际贸易环境。这有利于国家出口。至于华夏的工业，绝大部分都是发达国家已经舍弃的低端产业，华夏凭借优势的产业人口，以更低的价格，在更公平的贸易环境下，得到的是更快的发展速度。这一点，韩国、台湾、香港、新加坡过去的经验已经证明了它的正确性。”
“等到积累了足够的资本和技术，以及更高水平的熟练工人后，工业会很自然的向上游攀升。这会改变华夏经济的质量，提升安全性。…从低端产业到中高端，这是一个至少需要20年时间的蜕变过程。华夏经济将进入一个黄金时期！”唐文芳沉声道。
“没想到你对华夏的未来这么有信心？”郭守云沉吟片刻后笑道。
“人为镜可以正衣冠，以史为鉴可知兴亡。从过去华夏五千年的历史来看，只要国内的政局保持稳定，那么无论外部如何变化，我们的经济都会不断向前发展。而现在，正是华夏成立五十多年来最为稳定的时期。所以，我对国家的未来有充足的信心。”
“所以经济稳定，房地产的未来也值得期待？”
“是的！”
郭守云点了点头，“第二，为什么你会建议除了中心城区的公寓和商业地产之外，还应该增购工业仓库？”
“在房地产行业快速发展的时候，中心城区的公寓和商业地产是增值最快的。如果进入低迷期，它们的保值能力也最强。至于工业仓库，经济发展会增加各行各业对存储空间的需求。另外，随着城市的发展，原本是郊外的地方会变成城区。所以如今的一二线城市郊区有非常大的投资价值。但如果单纯囤地，有被城府收回的风险。运营工厂，太繁琐。所以，工业仓库就成了最好的选择。占地大，运营简单，出租还能够逐步收回成本，最关键的是：一旦周围的地价上升，我们得到的就是几倍十几倍的收益。”
“看来你考虑的很长远！”
“因为老板需要一个长远的发展战略！”唐文芳不卑不亢道。
“不错！”郭守云认同的点了点头后，“第三，为什么你觉得目前的房产投资不应该只考虑一二线城市，应该把三四线主要城市也列入进来？”
“因为一个市场快速成长的阶段是有限的。等到一二线的房地产市场成长起来后，资金很自然会向三四线城市下沉。尽管因为政治、经济、工业等很多因素的制约，三四线城市的房产价格和潜力不会像一二线城市那么高。但相应的三四线城市的土地转让价格也相对更低。从收益的角度来看，两者相差并不大。”
“另外，现在国内外的财团都在盯着潜力更大的一二线城市，各种利益集团盘根错节，官方与民间的纠葛深不见底。相比较之下，还是三四线城市的竞争稍微小一些。而且，他们往往缺乏外来投资，对我们这样的企业会比较欢迎，会在政策上提供一定的帮助。”
郭守云点了点头，沉吟片刻后，“看来你对华夏内地房地产很有研究。”
“谢谢您的夸奖。不过我的很多朋友都认为我对于内地房地产业的未来过于乐观了。”
“人云亦云的东西，往往缺乏深入的思考。反而是那些真正的道理，才是少数精英的经验总结。这就是我为什么会约你见面的原因。…恭喜你，唐文芳女士，从今天开始，你就是环球地产的首席执行官了。”
看着伸到自己面前的手，唐文芳眼神剧烈跳动起来，拼命压抑着内心的激动，深深的吸了口气后，才伸出了自己带着轻颤的右手握了过去。
“谢…谢谢。我一定不辜负您的期待！”
“我相信自己的眼光，也相信你的判断。”顿了一下后，“请坐，关于环球地产的投资策略，我还要交代一下你。”
“是，您请说！”
郭守云点头后，“首先我很认同你的判断。不过，虽然我对华夏房地产有兴趣。但对于房地产开发的兴趣并不大，我成立环球地产的主要目的只有一个：买入成熟的公寓和商业地产进行出租，用出租的收入外加抵押贷款再次购买更多的公寓和商业地产。从这个角度出发，环球地产的业务有二：其一，房产中介。其二，房产的维护。短期之内我们只在一二线城市发展。另外，我对环球地产的期望是：它能够成为全华夏，乃至全世界最大的‘包租龙头’。”
“对于环球地产的投资，我基本会维持在每月最低2000万美元的程度，当然也有可能更高。如果你原因担任她的CEO，你的月薪是税后10万华夏币。三年之后，会视你对公司的贡献，奖励你1~2%期权。…我要说的就是这些，如果你觉得没有问题的话，我可以让人起草聘用合同。”
顿了一下，郭守云脸上多了一抹思索。如果单纯的只是买房出租，感觉有些浪费了唐文芳在这个行业的才华。
“我很欣赏你对房地产行业预期和评估。所以，如果你一年内的运营成绩能让我满意的话，我可以把我在华夏的‘房地产开发’投资业务交给你来负责。…你可别小看这部分业务，它的规模跟我对环球地产的投入相比并不逊色。”
“感谢您的信任，我非常荣幸能够担任这个职位！”
唐文芳简单的考虑了一下后，便快速点了点头。
“相信你不会后悔今天的决定。”
招过旁边的工作人员，让汉华的律师起草了一份聘用合同。在唐文芳签字后，她正式成了环球地产的首席执行官。
确定了环球地产的CEO，也了却了郭守云的一桩心事。就在他准备参加晚上港府的慈善晚宴时，已经被忘到脑后的刘软雄打来了电话。
“郭先生，三天的时间已经过去了，您好像忘记了跟我的约定？”
“刘先生误会了，实际上我正准备给你打过去。却不曾想你先行了一步。”
“这么说我跟郭先生还是非常默契。不过对于合作，您的最终决定是…？”
“很抱歉，对于香港房地产市场，我没有太大的兴趣。所以只能辜负刘先生的好意了！”郭守云直接道。
“郭先生是不是再多考虑一下？97年亚洲金融危机导致的房价低迷已经过去了，未来香港的地产市场可是一片光明！”
“希望以后能跟刘先生在其他方面合作，香港房地产我没有兴趣。”
“好吧，既然郭先生执意拒绝，那我也不多说什么了。希望以后有机会跟郭先生合作。”
“好的，再见！”
郭守云话还没落，对面已经挂断了电话。微微皱了皱眉，觉得自己被怠慢的他摇了摇头后，也没放在心上。刘软雄对自己而言只是一个过客而已。
“老板，您的衣服！”
接过马修递过来的外套穿上后，带着他离开了家。
添美道2号，香港政府所在地。
慈善晚宴，显然不止郭守云一个受邀者。在他到达的时候，这里已经聚集了不少人。不过超过99%都很陌生，唯二熟悉的就是李泽巨和郑海泉。前者自不必说，后者是他在香港中文大学做演讲的时候，双方有过简短的交流，算不上太熟。因此，很自然的，他朝李泽巨走了过去。
不过，作为李家大公子，未来长实、和黄系财团的继承人，李泽巨的身边永远不会缺乏朋友。
在他走过来的时候，李泽巨的身边已经围了五个人。两男一女，从气质上看，非富即贵。
“嗨，布鲁斯！”
在郭守云看到李泽巨的同时，后者也同时看到了他，所以隔着五六米便招起了手。
“看到你也在我就放心了。”
简单拥抱了一下后，郭守云笑道。
“哦，为什么？”
“最起码有一个能够说话的，要不然多尴尬！”话落，郭守云目光转移到旁边正打量自己的三人身上，“不给我介绍一下？”
“正准备呢！…这位是爱美高集团的何超琼女士，这位是新世界发展公司的董事郑家纯先生，这位是美国JM制造公司的王文祥先生。”
“郭先生，我们又见面了！”
身材消瘦的王文祥主动朝郭守云伸出了自己的右手。
简单握了握后，“王先生认识我？”
“不认识，不过我跟熊猫快餐的程正昌先生是非常好的朋友。他几次提起郭先生，而且每次都赞誉有加。我耳濡目染听得多了，自然印象深刻。而且，即便没有这些，以郭先生在美国的成就，我也是如雷贯耳了！”
“原来如此。承蒙程先生看重，可惜我事情较多，已经快有半年没去拜访了。”
简单的打过招呼后，郭守云目光转向另外两人。郑家纯不必说，香港老一辈企业家郑裕彤的接班人，周大福珠宝、新世界发展等郑氏企业的未来舵手。
何超琼，澳~门赌王何鸿粲的千金，在港澳两地拥有‘当代木兰’的称号。虽然早年被赶出何家，但凭借着超绝的才华和事业心，逆势反转，不仅成了老父信德集团的接班人，更在8年之后，凭借美高梅的股份成了港澳两地的女首富，身家超过30亿美元。
正所谓‘物以类聚，人以群分’，低调隐忍，默默在父亲的光环，以及锋芒毕露的弟弟掩盖下，努力二十多年的李泽巨身边的朋友，也多是那种行走在镁光灯之外，性情沉稳，做事低调且富有才华的精英。
“泽巨，既然你认识郭先生，就应该早点告诉我。我可是对郭先生的商业才华敬慕已久，早就想要拜访了！”郑家纯道。
李泽巨笑了笑，并没有多说什么。以他的性格，这种事怎可能到处去说？
“郑先生客气，我们现在不就认识了吗？”郭守云笑道。
“呵呵，郭先生说的没错。正好今天有机会，我们可要好好聊一聊。”
郭守云点头后，目光转向旁边气质干练的女子。
“何小姐，尽管我人在美国，却也久闻‘当代木兰’的芳名。”
“郭先生还真是会夸人，我这点名气又怎么比得上郭先生声威赫赫！”何超琼微笑着握住了郭守云伸过来的右手。
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“您请说！”
郭守云点头后，“第一，你是如何判断华夏房地产市场会在未来十年内持续增长？要知道你的竞争者普遍认为，目前华夏内地房地产太火爆了，地王频出。一二线城市的房价已经超越了普通白领月薪的一倍，甚至更多。因此，最多三到五年，就会上演‘日本式的房地产泡沫’并最终导致整个行业的低迷！”
“房产价格的变化与国家经济息息相关。而判断一个国家经济好坏的主要标准包括：国民资产总值、固定资产投资、居民可支配收入、居民消费价格指数、外贸总额、股市等主要几个方面。”
“过去十年，华夏在GDP方面增长了4倍，由92年的4931亿到2002年的14705，平均增长率超过12%。固定资产投资总额，由92年的5217亿华夏币，增加到现在的36917亿华夏币，增长了7倍！居民可支配收入，从92年的830华夏币，增加到现在12037华夏币，增加了15倍。居民消费价格指数、外贸总额、股市总额、工业资产投资，城乡收入与支出等等，都有了十倍以上的提升。”
“相比之下，华夏房地产的价格，自从海~南房地产泡沫之后，进入了六年的低迷期。直到98年才重新恢复增长。四年的时间，相对于每年上千万涌入城市的新居民来说，这仍然是一个巨大的卖方市场。现在说崩溃，还太早了。事实上，在我看来，只要华夏经济在不断的发展，这个市场就不会崩溃。而现在华夏经济正是如火如荼的时候，不仅没有任何崩溃的迹象，反而因为世界经济的恢复，发展的更快了。”
郭守云点了点头，看着这个自信的女人，微笑道：“你知道现在西方可是很流行华夏崩溃论，尤其在华夏入市之后。甚至很多国内的经济学家，也认为入市会打击华夏本土的制造业，造成经济崩溃。”
“不。我并不这么认为。加入世贸组织，虽然降低了华夏部分工业品的进口关税，但得到的是参与世贸组织贸易规则的制定，以及更公平的国际贸易环境。这有利于国家出口。至于华夏的工业，绝大部分都是发达国家已经舍弃的低端产业，华夏凭借优势的产业人口，以更低的价格，在更公平的贸易环境下，得到的是更快的发展速度。这一点，韩国、台湾、香港、新加坡过去的经验已经证明了它的正确性。”
“等到积累了足够的资本和技术，以及更高水平的熟练工人后，工业会很自然的向上游攀升。这会改变华夏经济的质量，提升安全性。…从低端产业到中高端，这是一个至少需要20年时间的蜕变过程。华夏经济将进入一个黄金时期！”唐文芳沉声道。
“没想到你对华夏的未来这么有信心？”郭守云沉吟片刻后笑道。
“人为镜可以正衣冠，以史为鉴可知兴亡。从过去华夏五千年的历史来看，只要国内的政局保持稳定，那么无论外部如何变化，我们的经济都会不断向前发展。而现在，正是华夏成立五十多年来最为稳定的时期。所以，我对国家的未来有充足的信心。”
“所以经济稳定，房地产的未来也值得期待？”
“是的！”
郭守云点了点头，“第二，为什么你会建议除了中心城区的公寓和商业地产之外，还应该增购工业仓库？”
“在房地产行业快速发展的时候，中心城区的公寓和商业地产是增值最快的。如果进入低迷期，它们的保值能力也最强。至于工业仓库，经济发展会增加各行各业对存储空间的需求。另外，随着城市的发展，原本是郊外的地方会变成城区。所以如今的一二线城市郊区有非常大的投资价值。但如果单纯囤地，有被城府收回的风险。运营工厂，太繁琐。所以，工业仓库就成了最好的选择。占地大，运营简单，出租还能够逐步收回成本，最关键的是：一旦周围的地价上升，我们得到的就是几倍十几倍的收益。”
“看来你考虑的很长远！”
“因为老板需要一个长远的发展战略！”唐文芳不卑不亢道。
“不错！”郭守云认同的点了点头后，“第三，为什么你觉得目前的房产投资不应该只考虑一二线城市，应该把三四线主要城市也列入进来？”
“因为一个市场快速成长的阶段是有限的。等到一二线的房地产市场成长起来后，资金很自然会向三四线城市下沉。尽管因为政治、经济、工业等很多因素的制约，三四线城市的房产价格和潜力不会像一二线城市那么高。但相应的三四线城市的土地转让价格也相对更低。从收益的角度来看，两者相差并不大。”
“另外，现在国内外的财团都在盯着潜力更大的一二线城市，各种利益集团盘根错节，官方与民间的纠葛深不见底。相比较之下，还是三四线城市的竞争稍微小一些。而且，他们往往缺乏外来投资，对我们这样的企业会比较欢迎，会在政策上提供一定的帮助。”
郭守云点了点头，沉吟片刻后，“看来你对华夏内地房地产很有研究。”
“谢谢您的夸奖。不过我的很多朋友都认为我对于内地房地产业的未来过于乐观了。”
“人云亦云的东西，往往缺乏深入的思考。反而是那些真正的道理，才是少数精英的经验总结。这就是我为什么会约你见面的原因。…恭喜你，唐文芳女士，从今天开始，你就是环球地产的首席执行官了。”
看着伸到自己面前的手，唐文芳眼神剧烈跳动起来，拼命压抑着内心的激动，深深的吸了口气后，才伸出了自己带着轻颤的右手握了过去。
“谢…谢谢。我一定不辜负您的期待！”
“我相信自己的眼光，也相信你的判断。”顿了一下后，“请坐，关于环球地产的投资策略，我还要交代一下你。”
“是，您请说！”
郭守云点头后，“首先我很认同你的判断。不过，虽然我对华夏房地产有兴趣。但对于房地产开发的兴趣并不大，我成立环球地产的主要目的只有一个：买入成熟的公寓和商业地产进行出租，用出租的收入外加抵押贷款再次购买更多的公寓和商业地产。从这个角度出发，环球地产的业务有二：其一，房产中介。其二，房产的维护。短期之内我们只在一二线城市发展。另外，我对环球地产的期望是：它能够成为全华夏，乃至全世界最大的‘包租龙头’。”
“对于环球地产的投资，我基本会维持在每月最低2000万美元的程度，当然也有可能更高。如果你原因担任她的CEO，你的月薪是税后10万华夏币。三年之后，会视你对公司的贡献，奖励你1~2%期权。…我要说的就是这些，如果你觉得没有问题的话，我可以让人起草聘用合同。”
顿了一下，郭守云脸上多了一抹思索。如果单纯的只是买房出租，感觉有些浪费了唐文芳在这个行业的才华。
“我很欣赏你对房地产行业预期和评估。所以，如果你一年内的运营成绩能让我满意的话，我可以把我在华夏的‘房地产开发’投资业务交给你来负责。…你可别小看这部分业务，它的规模跟我对环球地产的投入相比并不逊色。”
“感谢您的信任，我非常荣幸能够担任这个职位！”
唐文芳简单的考虑了一下后，便快速点了点头。
“相信你不会后悔今天的决定。”
招过旁边的工作人员，让汉华的律师起草了一份聘用合同。在唐文芳签字后，她正式成了环球地产的首席执行官。
确定了环球地产的CEO，也了却了郭守云的一桩心事。就在他准备参加晚上港府的慈善晚宴时，已经被忘到脑后的刘软雄打来了电话。
“郭先生，三天的时间已经过去了，您好像忘记了跟我的约定？”
“刘先生误会了，实际上我正准备给你打过去。却不曾想你先行了一步。”
“这么说我跟郭先生还是非常默契。不过对于合作，您的最终决定是…？”
“很抱歉，对于香港房地产市场，我没有太大的兴趣。所以只能辜负刘先生的好意了！”郭守云直接道。
“郭先生是不是再多考虑一下？97年亚洲金融危机导致的房价低迷已经过去了，未来香港的地产市场可是一片光明！”
“希望以后能跟刘先生在其他方面合作，香港房地产我没有兴趣。”
“好吧，既然郭先生执意拒绝，那我也不多说什么了。希望以后有机会跟郭先生合作。”
“好的，再见！”
郭守云话还没落，对面已经挂断了电话。微微皱了皱眉，觉得自己被怠慢的他摇了摇头后，也没放在心上。刘软雄对自己而言只是一个过客而已。
“老板，您的衣服！”
接过马修递过来的外套穿上后，带着他离开了家。
添美道2号，香港政府所在地。
慈善晚宴，显然不止郭守云一个受邀者。在他到达的时候，这里已经聚集了不少人。不过超过99%都很陌生，唯二熟悉的就是李泽巨和郑海泉。前者自不必说，后者是他在香港中文大学做演讲的时候，双方有过简短的交流，算不上太熟。因此，很自然的，他朝李泽巨走了过去。
不过，作为李家大公子，未来长实、和黄系财团的继承人，李泽巨的身边永远不会缺乏朋友。
在他走过来的时候，李泽巨的身边已经围了五个人。两男一女，从气质上看，非富即贵。
“嗨，布鲁斯！”
在郭守云看到李泽巨的同时，后者也同时看到了他，所以隔着五六米便招起了手。
“看到你也在我就放心了。”
简单拥抱了一下后，郭守云笑道。
“哦，为什么？”
“最起码有一个能够说话的，要不然多尴尬！”话落，郭守云目光转移到旁边正打量自己的三人身上，“不给我介绍一下？”
“正准备呢！…这位是爱美高集团的何超琼女士，这位是新世界发展公司的董事郑家纯先生，这位是美国JM制造公司的王文祥先生。”
“郭先生，我们又见面了！”
身材消瘦的王文祥主动朝郭守云伸出了自己的右手。
简单握了握后，“王先生认识我？”
“不认识，不过我跟熊猫快餐的程正昌先生是非常好的朋友。他几次提起郭先生，而且每次都赞誉有加。我耳濡目染听得多了，自然印象深刻。而且，即便没有这些，以郭先生在美国的成就，我也是如雷贯耳了！”
“原来如此。承蒙程先生看重，可惜我事情较多，已经快有半年没去拜访了。”
简单的打过招呼后，郭守云目光转向另外两人。郑家纯不必说，香港老一辈企业家郑裕彤的接班人，周大福珠宝、新世界发展等郑氏企业的未来舵手。
何超琼，澳~门赌王何鸿粲的千金，在港澳两地拥有‘当代木兰’的称号。虽然早年被赶出何家，但凭借着超绝的才华和事业心，逆势反转，不仅成了老父信德集团的接班人，更在8年之后，凭借美高梅的股份成了港澳两地的女首富，身家超过30亿美元。
正所谓‘物以类聚，人以群分’，低调隐忍，默默在父亲的光环，以及锋芒毕露的弟弟掩盖下，努力二十多年的李泽巨身边的朋友，也多是那种行走在镁光灯之外，性情沉稳，做事低调且富有才华的精英。
“泽巨，既然你认识郭先生，就应该早点告诉我。我可是对郭先生的商业才华敬慕已久，早就想要拜访了！”郑家纯道。
李泽巨笑了笑，并没有多说什么。以他的性格，这种事怎可能到处去说？
“郑先生客气，我们现在不就认识了吗？”郭守云笑道。
“呵呵，郭先生说的没错。正好今天有机会，我们可要好好聊一聊。”
郭守云点头后，目光转向旁边气质干练的女子。
“何小姐，尽管我人在美国，却也久闻‘当代木兰’的芳名。”
“郭先生还真是会夸人，我这点名气又怎么比得上郭先生声威赫赫！”何超琼微笑着握住了郭守云伸过来的右手。
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